Det er ikke uvanlig å signere en leiekontrakt og deretter angre, enten fordi planene endrer seg, økonomien blir annerledes, eller man finner en bolig som passer bedre. Mange tror at man kan bruke angrerett, slik som ved netthandel, men ved leie av bolig gjelder andre regler. Her ser vi på hva som faktisk gjelder etter norske lover og praksis, og hvilke muligheter du har dersom du har signert, men ønsker å trekke deg.
Utgangspunktet i Norge er at en signert leiekontrakt er bindende. Likevel betyr ikke det at du sitter helt fast. Hva som skjer avhenger av flere faktorer, blant annet om du har overtatt boligen, hva kontrakten sier om oppsigelse, og om utleier påføres økonomisk tap. For de fleste vil det være mulig å angre, men ikke uten vilkår. Det viktigste er å reagere raskt og håndtere situasjonen riktig fra start.
Ingen automatisk angrerett på leiekontrakt
Angrerettloven gjelder som hovedregel ikke ved leie av bolig. Du kan derfor ikke forvente at du kan annullere avtalen bare fordi du angrer. Noen få unntak finnes dersom du har inngått avtalen på helt spesielle måter med profesjonell utleier, men i praksis gjelder ikke angrerett i vanlig boligutleie mellom private eller mellom privatperson og profesjonell utleier.
Hovedregelen er dermed klar: signerer du leiekontrakt, er du bundet av den.
Har du overtatt boligen?
Det første spørsmålet man må vurdere er om du faktisk har overtatt boligen. Det betyr ikke nødvendigvis at du har flyttet inn; også nøkkelutlevering eller at du på annen måte har fått tilgang kan regnes som overtakelse. Forskjellen mellom å ha og ikke ha overtatt boligen kan ha stor betydning.
| Situasjon | Hva gjelder? | Konsekvens |
|---|---|---|
| Du har signert, men ikke overtatt | Kan trekke deg, men utleier kan kreve erstatning | Utleier må forsøke å begrense tapet |
| Du har overtatt (nøkkel eller innflytting) | Kontrakten gjelder fullt ut | Oppsigelsesregler må følges |
Har du ikke overtatt boligen, står du normalt friere. Utleier kan likevel kreve dekning for dokumenterte tap, men må forsøke å få ny leietaker så raskt som mulig.
Oppsigelsesfrist og bindingstid
Hva som skjer ved angre avhenger også av kontraktstypen. De vanligste variantene er:
- Tidsbestemt kontrakt uten oppsigelsesrett: Du er bundet hele perioden, med mindre utleier får leid ut igjen raskt.
- Tidsbestemt kontrakt med oppsigelsesrett: Du må følge oppsigelsestiden som står i avtalen.
- Tidsubestemt kontrakt: Du kan si opp, normalt med tre måneders frist.
En tidsbestemt kontrakt uten oppsigelsesrett er den strengeste varianten. Da kan du som hovedregel ikke si opp før perioden er over. Likevel må utleier prøve å begrense tapet, og ofte finnes det en pragmatisk løsning om du melder fra tidlig.
Kan man trekke seg før man får nøklene?
Hvis du ennå ikke har fått tilgang til boligen, er det spesielt viktig å si fra raskt. I mange tilfeller går det greit, særlig dersom utleier raskt finner ny leietaker. Da vil du som regel slippe ut av avtalen uten store kostnader, men utleier kan kreve dekning av dokumenterte utgifter som for eksempel annonsering.
En del utleiere velger å ikke forfølge krav dersom de raskt finner ny leietaker. Tidligere kontakt og en ryddig dialog hjelper alltid.
Muntlig avtale og elektronisk aksept
I Norge er en muntlig leiekontrakt like bindende som en skriftlig. Det betyr at dersom du har sagt tydelig ja til å leie via e-post, melding eller muntlig, kan avtalen være inngått allerede før du signerer.
Dersom du bare har vist interesse, spurt om visning eller diskutert muligheter, har du ikke inngått en avtale. Men har du bekreftet at du ønsker å leie, kan du være bundet.
Hva kan utleier kreve?
Hvis du ønsker å trekke deg etter signering, men før innflytting, kan utleier kreve:
- Leie for perioden bolig står tom
- Dokumenterte kostnader (f.eks. annonser)
Utleier kan ikke kreve mer enn sitt reelle tap. Dette betyr også at utleier må prøve å finne ny leietaker. Klarer utleier det innen kort tid, faller kravet tilsvarende.
Unntak hvor du kan gå fra avtalen uten kostnad
Det finnes situasjoner hvor du kan heve kontrakten helt eller delvis uten økonomisk ansvar, blant annet hvis:
- Utleier har gitt feil opplysninger om boligen
- Boligen ikke er klar ved innflytting
- Boligen ikke svarer til avtalt standard
- Kontrakten inneholder ulovlige vilkår
Dette er unntak, men det skjer at slike forhold oppstår. Dokumentasjon er viktig i slike tilfeller.
Hva bør du gjøre hvis du angrer?
Hvis du ønsker å komme deg ut av en signert leiekontrakt, gjør følgende:
- Gi beskjed til utleier så raskt som mulig
- Forklar situasjonen på en ryddig måte
- Be om tidlig avslutning eller heving av avtale
- Tilby å dekke dokumenterte utgifter om nødvendig
- Få avtalen om kansellering skriftlig
Å være høflig og åpen gir best muligheter for løsning.
Eksempler fra virkeligheten
Eksempel 1: Du signerer, men finner bedre bolig dagen etter. Du melder fra med en gang. Utleier annonserer på nytt og finner ny leietaker samme uke. Du betaler bare en liten annonseutgift.
Eksempel 2: Du signerer i mars med innflytting 1. juni. Du angrer i mai. Utleier bruker tre uker på å finne ny leietaker. Du må dekke tre uker leie.
Eksempel 3: Du signerer og får nøkkel. Du angrer etter én dag. Da regnes avtalen som trådt i kraft, og vanlig oppsigelse gjelder.
Tips for å unngå problemer
- Vent med å signere til du er sikker
- Les kontrakten nøye, spesielt om det er oppsigelsesrett
- Avklar startdato og når du faktisk overtar boligen
- Spør alltid hva som gjelder hvis du angrer før du signerer
For mange fungerer det også fint å be om 24–48 timers betenkningstid før signering, spesielt ved konkurranse om boligen.
Rolig dialog løser mest
Selv om regelverket i utgangspunktet kan virke strengt, er det viktig å huske at de fleste utleiere ønsker et godt leieforhold og er åpne for løsninger når ting forklares tidlig. Det ligger i alles interesse å unngå tvister. Åpen kommunikasjon og rask handling gjør det lettere å finne en ordning begge parter kan leve med, og ofte ender det med at du slipper billig eller helt unna dersom situasjonen håndteres korrekt.