Du spør, vi svarer!

Hvorfor stiger boligprisene?

Boligprisene i Norge har vært i nærmest konstant vekst de siste 20 årene i Norge. Prisøkningen på boliger er langt høyere enn den generelle prisstigningen og lønnsveksten i landet. Mange stiller seg derfor spørrende til hvorfor boligprisene stiger ofte for å få avklart om vi er inne i ei boligboble eller ikke.

Forhold som påvirker boligprisene:

  • Renten. Renten på boliglån er kanskje den viktigste enkeltårsaken til at boligprisene stiger eller synker. Det er ikke bare nåværende rentesats som har betydning, men også forventninger til rentens utvikling. Selv om renten er høy kan det ha positiv effekt dersom fremtidsutsiktene tilsier at enten skal gå betydelig ned. Jo lavere rente jo høyere boliglån kan betjenes. Dette slår ut i at flere tør å la seg rive med i budrunder.
  • Generell lønnsvekst og prisvekst i samfunnet. Hvis en ser bort i fra alle andre faktorer så burde boligprisene følge den generelle lønns og prisveksten i samfunnet.
  • Tilbud og etterspørsel. Dersom det er flere kjøpere enn selger så vil dette være prispressende på boligmarkedet og selvsagt omvendt i motsatt tilfelle.
  • Lokale forhold. Dersom store lokale bedrifter, såkalte hjørnesteinsbedrifter, legges ned eller går konkurs kan dette virke svært negativt på boligprisene. Stor etablering i et område kan ha motsatt effekt. Dersom det kommer ny barneskole på et tettsted hvor barna tidligere måtte reise langt for å komme på skole er et annet eksempel på enkle lokale forhold som kan få stor betydning for boligprisene i lokalmiljøet.
  • Leiemarkedet. Hvor dyrt er det å leie bolig i forhold til å kjøpe bolig? Dersom det er lite utleieleiligheter tilgjengelig og disse har et høyt prisnivå så vil dette motivere flere til å strebe etter å komme seg inn i boligmarkedet. En trend er at mange foreldre hjelper barna med å kjøpe leilighet eller kjøper leilighet til dem for å bruke i studietiden slik at de skal slippe å bli utnyttet av grådige bolighaier i utleiemarkedet.
  • Generelt økt boligstandard. De er ikke tvil om at den generelle boligstandarden har blitt bedre de siste tiårene. Enøk tiltak, høyere materialstandard på bygningsmasse, høyere standard på typisk kjøkken og bad og lignende er naturligvis forhold som gir høyere kvadratmeterpris på boligen. Det samme gjelder på selve tomtene tilhørende boligen. På 80 tallet var man for eksempel ute og plukket stein i anleggsområder for å bygge murer på tomten. Nå brukes det gjerne dyre materialer kjøpt i byggevareforretninger eller fra spesialiserte steinfirmaer.
  • Fremtidsutsikter. Hvordan egen, lokalsamfunnets og landets fremtid ser ut spiller en rolle. Tegn på nedgangstider og økt arbeidsledighet er generelt negativt på boligmarkedet.
  • Manglende langtidserfaring i boligmarkedet. Dagens nyetablerere er så unge at de aldri har opplevd nedgang i boligmarkedet. Disse sitter med det inntrykket at boligprisene er i konstant vekst og vil være det også i femtiden. De klarer rett og slett ikke å se for seg et boligkrakk.
  • Trender i samfunnet. De siste årene har det blitt veldig populært, spesielt i den store etterkrigsgenerasjonen, å flytte fra enebolig til mindre leiligheter med lite vedlikeholdsbehov. Dette har ført til vesentlig større prisøkning på leiligheter i forhld til eneboliger.
  • Psykologi. Psykologi er undervurdert i forhold til utviklingen av boligprisene. Dette slår inn på alle aspektene som beskrevet over og mye mer. Følelsen av at boligmarkedet løper fra en når man taper den ene budrunden etter den andre er et eksempel. Det er lett å få for seg at man bare må komme seg inn fortest mulig før markedet løper helt fra en. Mange har venner og kjente som har tjent gode penger på økningen i boligprisene og lar seg påvirke av dette. Eiendomsmeglerbransjen er veldig klar over psykologiens betydning på boligprisene. Legg merke til at uansett hva slags negative nyheter som kommer og som potensielt kan dempe boligprisene så er bransjen fort ute å tviler på at det vil ha innvirkning. Dette er en strategi de har lykkes godt med de siste årene. Man stoler jo på dem som vet hva de prater om og det er fort å glemme at de har egeninteresse av å holde boligmarkedet varmt.

Har vi ei boligboble i dag?

Vi har i denne artikkelen sammenlignet med boligprisene for 20 år siden. Dette var dog etter boligkrakket på 80 tallet og mange vil derfor si at boligprisene var kunstig lave på begynnelsen av 90 tallet. Selv om vi tar dette i betraktning samt at det er mange positive faktorer som tilsier at boligprisene skal være vesentlig høyere i dag enn for 20 år siden så er det fortsatt en formidabel differanse som er vanskelig å forklare med annet enn at vi er inne i en boligboble i Norge. Problemet er at mange sa det samme for 10 år siden. Vi kan få et boligkrakk i morgen eller prisene kan fortsette å stige i 10 år til. Det som er helt sikkert er at så lenge boligprisene fortsetter å stige i en slik utakt med resten av lønns og prisnivået jo nærmere kommer vi et boligkrakk. Det er også verdt å merke seg at det ikke er noe særlig nedside i rentesatsen lenger. Vi er nær 0 % rente og det er lite mer å hente på rentenedgang i fremtiden, noe som har vært en viktig faktor frem til nå. Dersom vi mot formodning ender opp med negativ rente vil vi får utfordringer vi aldri har sett tidligere.

Det er ikke et spørsmål på om markedet vil få en kraftig priskorrigering men når. Problemet er således sett fra kjøpers ståsted at dersom det kommer et krakk om 10 år som gjør at boligprisene faller 50 % så kan prisene etter krakket fortsatt være høyere enn de er i dag. Det kan derfor likevel være lønnsomt å gå inn i markedet i dag selv om man nærmest vet at et krakk vil komme i fremtiden. I dagens Norge er det forøvrig svært dyrt å leie i forhold til å eie uten at vi skal gå inn på årsakene til dette ytterligere.

Copyrighted content. All Rights Reserved.